Devenir propriétaire bailleur est une aventure excitante, mais elle s’accompagne de responsabilités juridiques et administratives, à commencer par la rédaction du contrat de location. Pour les propriétaires débutants, il est essentiel de bien comprendre les éléments clés de ce document afin de sécuriser la relation locative et éviter les litiges. Voici un guide pratique pour vous accompagner pas à pas dans l’élaboration d’un contrat de location conforme et efficace.
Sommaire
1. Comprendre le rôle du contrat de location
Le contrat de location, ou bail d’habitation, est un document légal qui formalise l’accord entre le propriétaire (le bailleur) et le locataire. Il définit les droits et obligations de chacun, la durée de la location, le montant du loyer, les conditions d’entretien du logement, etc. Il sert de référence en cas de désaccord, d’impayés ou de litiges.
Pour un logement loué comme résidence principale, le contrat est soumis à la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi ALUR (2014) et la loi ELAN (2018). Ces textes encadrent strictement le contenu et les modalités du bail.
2. Choisir le bon type de bail
Avant de rédiger le contrat, il est important de déterminer le type de location :
- Location vide : le logement est non meublé, la durée minimale du bail est de 3 ans (renouvelable).
- Location meublée : le logement est équipé pour permettre au locataire d’y vivre immédiatement. La durée du bail est de 1 an, ou 9 mois si le locataire est étudiant.
- Location saisonnière : concerne les séjours temporaires (vacances, déplacements professionnels, etc.). Ce type de location est encadré par des règles spécifiques.
3. Les éléments obligatoires du contrat
Depuis 2015, un modèle-type de contrat de location est obligatoire pour les logements à usage de résidence principale. Ce contrat doit contenir :
- L’identité du bailleur et du locataire
- La description du logement (adresse, surface, nombre de pièces, équipements)
- La date de prise d’effet du bail et sa durée
- Le montant du loyer, les modalités de paiement, la révision annuelle prévue
- Le montant du dépôt de garantie (équivalent à 1 mois de loyer hors charges pour une location vide, 2 mois pour une location meublée)
- La liste des charges locatives récupérables
- L’état des lieux d’entrée
- La mention de l’assurance habitation obligatoire pour le locataire
- Les diagnostics techniques obligatoires : DPE (diagnostic de performance énergétique), plomb, amiante, électricité/gaz, état des risques (ERP), etc.
4. Annexes à fournir avec le contrat
Le contrat de location doit être accompagné de certains documents essentiels :
- Le dossier de diagnostic technique (DDT)
- Une notice d’information légale (explications sur les droits et devoirs des parties)
- Le règlement de copropriété (si le logement est en copropriété)
- Une grille de vétusté, si elle est convenue entre les parties
Ces annexes sont importantes pour informer le locataire et éviter d’éventuelles contestations.
5. Fixer un loyer conforme
Dans certaines zones dites « tendues », le loyer est encadré : le montant ne peut pas dépasser un certain seuil. Il est donc crucial de vérifier si le logement est situé dans une zone concernée et de consulter les plafonds de loyers applicables.
En dehors des zones tendues, le propriétaire est libre de fixer le montant du loyer, mais il doit rester cohérent avec les prix du marché local. Il est aussi possible d’ajouter des charges locatives (eau, entretien des parties communes, etc.) sous forme de provision mensuelle ou de forfait.
6. Sécuriser la relation locative
Pour vous protéger contre les impayés ou les dégradations, plusieurs précautions sont recommandées :
- Vérifiez les justificatifs fournis par le locataire : pièce d’identité, contrat de travail, bulletins de salaire, avis d’imposition.
- Demandez une caution solidaire (garant) ou souscrivez une assurance loyers impayés.
- Rédigez un état des lieux détaillé (entrée et sortie), signé par les deux parties.
Ces étapes sont essentielles pour préserver vos intérêts tout en respectant la loi.
7. Faire appel à un professionnel (facultatif)
Si vous n’êtes pas à l’aise avec la rédaction du contrat ou si vous souhaitez déléguer la gestion locative, vous pouvez faire appel à un agent immobilier ou un gestionnaire de biens. Vous pouvez vous rendre sur https://www.alliance-habitat.com/.Cela représente un coût, mais peut s’avérer rassurant, surtout lors de votre première mise en location.
