Lorsqu’un propriétaire met un logement en location, il doit établir un contrat de location (ou bail) conforme à la législation en vigueur. Ce document, qui formalise la relation entre le bailleur et le locataire, doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires. Ces éléments garantissent la transparence, la sécurité juridique et la bonne entente entre les deux parties. Que vous soyez propriétaire ou locataire, il est essentiel de connaître ces mentions pour éviter tout litige futur.
Sommaire
1. Les informations d’identification des parties
Tout contrat de location doit commencer par l’identification complète du bailleur (propriétaire) et du locataire. Ces informations permettent de vérifier l’identité de chacun et d’assurer la validité du contrat.
Le bail doit donc préciser :
- Le nom, le prénom et l’adresse du propriétaire (ou de son mandataire, s’il est représenté par une agence immobilière).
- Le nom, le prénom et l’adresse actuelle du locataire.
Si le logement appartient à une personne morale (ex. une société civile immobilière ou une agence), sa raison sociale et son siège social doivent également apparaître dans le document.
2. La description complète du logement loué
La description du bien constitue l’une des mentions essentielles du contrat location. Elle doit permettre au locataire de connaître précisément ce qu’il loue.
Le contrat de location doit indiquer :
- L’adresse complète du logement.
- La nature du bien (appartement, maison, studio, etc.).
- Le nombre de pièces principales et leurs surfaces approximatives.
- Les dépendances incluses dans la location (garage, cave, jardin, balcon, etc.).
- Les équipements présents (chauffage, cuisine aménagée, électroménager, etc.).
Depuis la loi Alur, la surface habitable (loi Boutin) doit obligatoirement être mentionnée. Si cette donnée est absente, le locataire peut demander une réduction de loyer.
3. Le montant du loyer et des charges
Le contrat de location doit clairement mentionner le montant du loyer, ainsi que les modalités de paiement. Ces informations doivent comprendre :
- Le montant du loyer mensuel hors charges.
- La date de paiement (souvent le 1er ou le 5 du mois).
- Le mode de paiement (virement, chèque, prélèvement automatique, etc.).
- Le montant du dépôt de garantie, s’il y en a un (généralement un mois de loyer hors charges pour une location vide).
- Le montant des charges récupérables et les modalités de régularisation.
En cas de révision annuelle du loyer, le contrat doit préciser l’indice de référence (IRL) utilisé pour le calcul.
4. La durée du bail
La durée de la location est également une mention obligatoire.
- Pour une location vide, la durée minimale est de 3 ans (si le propriétaire est une personne physique) ou 6 ans (s’il s’agit d’une personne morale).
- Pour une location meublée, la durée est d’au moins un an, ou neuf mois si le logement est loué à un étudiant.
Le contrat doit également indiquer les conditions de renouvellement et de résiliation. Cela inclut le préavis du locataire (généralement un mois pour un meublé ou un logement situé en zone tendue, trois mois sinon) et les motifs légaux de reprise par le bailleur.
5. L’usage prévu du logement
Le contrat doit préciser l’usage du bien loué. Dans le cadre d’une location à usage d’habitation principale, il est interdit d’utiliser le logement à des fins professionnelles ou commerciales, sauf accord écrit du propriétaire.
Si le logement est loué en colocation, le contrat doit indiquer les noms des colocataires et le type de bail (unique ou individuel).
6. Les diagnostics techniques obligatoires
Le propriétaire doit annexer au contrat de location un certain nombre de documents légaux appelés diagnostics immobiliers. Ces annexes permettent au locataire d’être informé sur l’état du logement. Il s’agit notamment de :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) pour les logements anciens ;
- L’état des risques naturels et technologiques (sismiques, inondations, etc.) ;
- Le diagnostic électricité et gaz pour les installations de plus de 15 ans ;
- Le document sur la surface habitable (loi Boutin).
L’absence de ces documents peut entraîner des sanctions pour le bailleur, voire la nullité du contrat.
7. Les clauses spécifiques et annexes
Certaines clauses peuvent être ajoutées si elles respectent la législation. Par exemple, le contrat peut mentionner :
- L’autorisation (ou non) de sous-location.
- Les conditions d’entretien des parties communes.
- L’obligation d’assurance habitation pour le locataire.
- La présence d’un règlement de copropriété à respecter.
Toute clause abusive (comme l’interdiction d’héberger un proche ou la résiliation automatique du bail sans jugement) est illégale et réputée non écrite.
8. Signature et exemplaires du contrat
Enfin, le contrat doit être daté et signé par les deux parties. Chaque partie conserve un exemplaire original du bail, accompagné de ses annexes. Ce document a valeur légale et sert de référence en cas de litige.
